명도단행가처분, 이렇게 알고 계셨다면 오해입니다

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 계약이 끝났다고 곧바로 문을 열면 안 됩니다. 스스로 문을 열거나 짐을 내놓는 자력구제는 금지되고, 판결까지 기다릴 여유가 없다면 명도단행가처분(=본안 판결 전에 부동산을 비우도록 법원이 임시로 명하는 결정)을 검토해야 합니다. 계약만 끝나면 바로 문을 열어도 된다는 오해가 흔합니다. ## 계약이 끝났으니 문을 열고 들어가도 되는 걸까요? 아무리 권리가 명백해도, 스스로 문을 열거나 짐을 내놓는 행위는 자력구제(=법원 절차 없이 스스로 권리를 실현하는 행위)라 금지됩니다. 절대 하지 말아야 할 행동은 강제로 문 열기·전기수도 차단·짐 내놓기입니다. 실제로 진행하다 보면, 답답한 마음에 직접 조치했다가 형사 문제까지 얽힌 사례를 종종 봅니다. ## 가처분보다 명도소송부터 해야 하는 거 아닌가요? 명도단행가처분은 민사집행법 제300조 제2항이 정한 임시의 지위를 정하는 가처분입니다. 원칙은 본안소송(명도소송)이고 가처분은 예외적으로만 인용됩니다. - 본안소송: 시간은 걸리지만 결론이 확정적입니다. - 명도단행가처분: 신속하지만 권리의 명백성·보전의 필요성을 높게 소명해야 합니다. 지난번 인용 조건을 다룬 글에서 정리했듯, 이 요건이 부담스러우실 수 있습니다. ## 가처분이 인용되면 그걸로 다 끝나는 걸까요? 인용 결정을 받아도 상대방이 곧바로 나가지는 않아, 마음을 놓기엔 이릅니다. 집행관을 통한 별도 집행 절차가 필요하고, 점유이전금지가처분을 함께 신청해두지 않으면 점유자가 바뀌어 다시 밟아야 할 수 있습니다. 실제로 인용된 사건에서, 이 두 가지를 함께 준비해야 실효성이 생긴다는 사실을 확인했습니다. ## 월세만 밀렸으면 급하다고 인정받을 수 있을까요? 보전의 필요성(=지금 조치하지 않으면 회복하기 어려운 손해가 생긴다는 사정)은 연체만으로는 소명되지 않습니다. 폐기물 방치·안전 위험처럼 커지는 손해가 함께 있어야 합니다. 막막하시더라도, 소명 자료는 이렇게 준비해두시면 좋습니다. - 임대차계약서와 해지 통지 내역 - 연체 내역과 최고서(=이행을 독촉하는 문서) - 현장 상태를 보여주는 사진 ## 상대방이 계속 버티면 방법이 없는 걸까요? 인용 이후에도 버티면, 간접강제(=기간 안에 이행하지 않으면 금액을 지급하게 하는 제도)를 함께 신청할 수 있습니다. 답답하시더라도 사건을 다루다 보면, 초기에 준비를 갖춘 사건일수록 처리 속도가 빠르다는 사실을 확인하게 됩니다. 명도단행가처분은 급한 사정을 풀어주는 제도이지 만능 열쇠는 아닙니다. 지금 상황이 기다릴 수 없는 사정인지 짚어보시는 건 어떨까요. 상담을 받으시면 계약 종료 경위와 점유 상태부터 확인합니다. 계약서와 연체 내역을 정리해 오시면 검토가 빨라지고, 이후 진행 순서를 안내받습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 변호사 (법무법인(유한) 동인) #명도소송 #부동산변호사 #임대차분쟁 #법무법인동인 #김경인변호사