점유취득시효 가처분, 1200평 중 20평만? 담보액 산정 결정적 기준

1,616자2026-05-07 06:34상태: published

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부동산 가처분 점유가액, 전체 면적 아닌 '점유 부분'만 계산하세요

★ 점유취득시효 가처분, 1200평 중 20평만? 담보액 산정 결정적 기준

가처분 신청 전 확인, 점유가액은 전체 아닌 실제 점유면적 기준

부동산 가처분 가액 산정 오류, 전체 면적 × 50%가 아닙니다

점유 20평인데 담보액을 1200평으로? 가처분 가액 산정 오류 사례

본문 (1,616자)

## 1200평짜리 토지, 그중 20평만 점유했다면 가처분 담보액은 어떻게 될까요? 혹시 오래도록 사용해 온 땅이 남의 명의로 되어 있어 답답하셨던 경험이 있으신가요? --- ## Q. 점유취득시효가 무엇인지부터 여쭤봐도 될까요? **A.** 점유취득시효란, 타인의 토지를 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 소유권 이전을 청구할 수 있는 제도입니다. 쉽게 말하면, 오랫동안 실질적으로 사용·관리해 온 땅에 대해 법적 권리를 주장할 수 있는 길입니다. 그런데 이 권리를 확보하기 위해 본안소송을 제기하기 전에, 상대방이 해당 토지를 제3자에게 팔거나 담보로 제공하는 것을 막아둘 필요가 생깁니다. 그 수단이 바로 처분금지가처분(법원이 토지 소유자에게 "이 토지를 마음대로 처분하지 말라"고 명령하는 제도)입니다. 가처분을 신청할 때는 법원이 정한 담보를 제공해야 하는데, 그 담보액 산정 기준이 핵심 쟁점입니다. --- ## Q. 담보액은 어떤 기준으로 계산합니까? **A.** 처분금지가처분의 담보액과 인지액은 "청구 대상 부동산의 가액"을 기준으로 산정합니다. 토지의 경우 실무에서는 개별공시지가 × 면적 × 50% 공식을 흔히 적용합니다. 여기서 핵심은 '면적'을 무엇으로 보느냐입니다. 가처분은 보전이 필요한 권리의 범위 안에서만 신청할 수 있습니다. 점유취득시효를 완성한 부분이 20평이라면, 청구할 소유권이전등기청구권의 대상도 20평입니다. 따라서 담보액 산정 기준 면적도 원칙적으로 20평이 됩니다. 전체 1200평을 기준으로 삼는 것은 청구 범위를 초과하는 담보를 제공하는 셈이어서 일반적이지 않습니다. --- ## Q. 그렇다면 항상 점유 면적만으로 계산하면 되는 건가요? **A.** 원칙은 점유 면적 기준이지만, 예외가 있습니다. 실무에서는 세 가지 상황을 주의해야 합니다. 첫째, 점유 부분에 대한 측량상 특정이 아직 이루어지지 않은 경우입니다. 토지가 분필(하나의 필지를 둘 이상으로 나누는 것)되지 않은 상태라면 등기부상 목적물을 "일부"로 표시하기 어려울 수 있습니다. 둘째, 분필 전 상태에서 전체 필지를 가처분 대상으로 삼을 수밖에 없는 경우입니다. 이때는 법원이 전체 면적을 기준으로 담보액을 정할 수도 있습니다. 셋째, 관할 법원마다 세부 운용 방식이 다를 수 있습니다. 같은 사안이라도 어느 법원에 신청하느냐에 따라 실무 처리가 달라질 수 있으므로, 신청 전에 해당 법원의 실무를 반드시 확인하는 것이 안전합니다. --- ## Q. 측량도면은 왜 중요한가요? **A.** 점유 부분을 법적으로 특정하려면 경계를 도면으로 명확히 보여줘야 합니다. 측량도면이 없으면 "어디서 어디까지가 20평인지"를 법원에 소명하기 어렵습니다. 도면 없이 신청하면 법원이 보정을 요구하거나, 전체 필지 기준으로 담보액을 책정할 수 있습니다. 지적측량을 통해 점유 부분의 좌표와 면적을 확정한 도면을 미리 준비해 두면, 가처분 신청 절차가 훨씬 원활해집니다. 경험상 측량도면 없이 신청한 경우와 있는 경우는 절차 진행 속도에서 상당한 차이가 납니다. 서류 준비에 드는 시간이 아깝게 느껴질 수 있지만, 이 단계를 건너뛰면 결국 더 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. --- ## Q. 신청 전에 꼭 챙겨야 할 것을 정리해 주신다면요? **A.** 세 가지를 미리 확인하시기 바랍니다. 첫째, 점유 부분에 대한 지적측량 성과도를 준비하십시오. 20평의 위치와 경계가 도면으로 특정되어 있어야 가처분 목적물을 명확히 표시할 수 있습니다. 둘째, 해당 토지가 분필된 상태인지 확인하십시오. 분필 전이라면 가처분 신청 방식이 달라질 수 있습니다. 셋째, 관할 법원의 가처분 사건 담당 재판부 실무를 사전에 파악하십시오. 담보 제공 방법(현금·보증보험·공탁)과 인지액 계산도 법원별로 세부 운용이 다를 수 있습니다. 오랫동안 사용해 온 땅에 대한 권리를 지키는 일, 절차가 복잡하게 느껴지더라도 하나씩 준비하면 충분히 해결할 수 있습니다. 걱정하지 않으셔도 됩니다. [본문 글자수: 약 1,870자] 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #점유취득시효 #처분금지가처분 #가처분담보액 #토지소유권이전 #부동산가처분신청

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대표 이미지 (1)

1:1 정사각형. 배경 짙은 검정(#0d0d0d). 상단 좌측 회색 소형 텍스트 '점유취득시효 · 처분금지가처분'. 중앙 흰색 볼드 대형 2~3줄 텍스트 '점유취득시효 가처분, 1200평 중 20평만? 담보액 산정 결정적 기준'. 하단 좌측 흰색 소형 텍스트 '법무법인(유한) 동인 김경인 변호사'. 하단 우측 빨간 원형 도장 스타일 배지 안에 한국어 두 줄 텍스트 '부동산 / 판결 해설'. 권위 있고 고급스러운 법률 문서 느낌. 영어 금지.

카드뉴스 (4)

1:1 정사각형. 배경 아이보리(#FAF9F4). 파란색 심플 테두리 프레임(안쪽 여백). 상단 중앙 전구 라인 드로잉 아이콘. 중앙 한국어 굵은 폰트 2~3줄 핵심 메시지: '오래 사용해 온 남의 땅, 20년이 지나면 소유권을 청구할 수 있다 — 이것이 점유취득시효입니다'. 하단 중앙 → 화살표. 심플 카드뉴스 스타일. 영어 금지.

1:1 정사각형. 배경 아이보리(#FAF9F4). 파란색 심플 테두리 프레임(안쪽 여백). 상단 중앙 전구 라인 드로잉 아이콘. 중앙 한국어 굵은 폰트 2~3줄 핵심 메시지: '본안소송 전, 상대방이 땅을 팔지 못하도록 막는 수단 — 처분금지가처분을 먼저 신청해야 합니다'. 하단 중앙 → 화살표. 심플 카드뉴스 스타일. 영어 금지.

1:1 정사각형. 배경 아이보리(#FAF9F4). 파란색 심플 테두리 프레임(안쪽 여백). 상단 중앙 전구 라인 드로잉 아이콘. 중앙 한국어 굵은 폰트 2~3줄 핵심 메시지: '담보액 산정 기준은 청구 범위뿐 — 1200평 전체가 아닌 실제 점유한 20평 면적으로 계산합니다'. 하단 중앙 → 화살표. 심플 카드뉴스 스타일. 영어 금지.

1:1 정사각형. 배경 아이보리(#FAF9F4). 파란색 심플 테두리 프레임(안쪽 여백). 상단 중앙 전구 라인 드로잉 아이콘. 중앙 한국어 굵은 폰트 2~3줄 핵심 메시지: '개별공시지가 × 20평 × 50% — 점유 면적을 정확히 특정해야 불필요한 담보 부담을 줄일 수 있습니다'. 하단 중앙 → 화살표. 심플 카드뉴스 스타일. 영어 금지.

실사 사진 (3)

[사건 현장 · 와이드샷] 이른 아침 안개가 살짝 낀 경기도 외곽의 넓은 나대지 전경. 약 1200평 규모의 풀이 듬성듬성 난 토지 전체가 보이는 가운데 한쪽 구석 작은 구역에 낡은 철제 말뚝과 빛바랜 노란 줄이 둘러져 20평 규모의 점유 구역이 표시되어 있다. 50대 한국인 남성이 점유 구역 경계 앞에 서서 발밑 땅을 내려다보는 뒷모습. 낡은 점퍼와 장화 차림. 멀리 논과 전신주가 보이는 와이드 구도. 간판·텍스트 없음. 먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 느낌의 자연스러운 다큐 스타일 실사사진.

[당사자 일상 씬 · 사이드뷰] 저녁 퇴근 시간대 서울 지하철역 근처 골목길. 30대 한국인 여성이 가로등 불빛 아래 혼자 걸으며 스마트폰 화면을 내려다보고 있다. 손에는 낡은 천 가방이 들려 있고 화면 내용은 아웃포커스 처리되어 판독 불가. 법률 색채 없이 퇴근 후 생각에 잠긴 일상적인 골목 풍경. 배경 건물 간판은 흐림 처리. 먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 느낌의 자연스러운 다큐 스타일 실사사진.

[상담 실내 · 오버더숄더 미디엄샷] 낮 시간대 밝은 채광의 변호사 사무실 회의 테이블. 40대 한국인 남성 의뢰인이 테이블 위에 펼쳐진 토지 도면과 손글씨 메모지를 손가락으로 짚으며 설명하는 장면을 맞은편에 앉은 60대 한국인 변호사 어깨 너머로 촬영. 테이블 위 소품은 손글씨 수첩·볼펜·커피 머그컵·클립으로 묶인 서류 뭉치. 서류 글자는 비스듬한 각도로 판독 불가. 간판·로고 없음. 먼지가 조금 묻은 아이폰으로 찍은 느낌의 자연스러운 다큐 스타일 실사사진.

참고 자료 (출처)

manual · 1641자

가압류/가처분
부동산 가처분 신청 시 점유 가액 산정 방법은?
안녕하세요

점유취득완성우로 인한 부동선가처분 신청을 미리할때요

토지: 개별공시지가 \(\times \) 면적 \(\times \) 50%.

만약에 전체 평수가 1200평인대 점유가 20평이면

그래도 전체ㅡ면적으로 계산하나요

공시지가 곱하기 전체 면적 1200 곱하기 0.5

아니면 공시지가 곱하기 점유 면적 20 곱하기 0.5 를 하나요

17시간 전 작성됨조회수 11
#가처분
#신청
#점유
#토지
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점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분에서는 보통 “청구 대상 부동산의 가액”을 기준으로 담보액이나 인지·송달료 산정이 이루어집니다. 따라서 전체 1200평 중 실제로 점유취득시효를 주장하는 부분이 20평이라면, 원칙적으로는 그 20평 부분만 기준으로 계산하는 경우가 많습니다.

즉 질문 사례라면 일반적으로는
“개별공시지가 × 20평 상당 면적 × 50%” 방식으로 접근할 가능성이 큽니다.

다만 토지 일부에 대한 특정이 가능한지, 분필 전 상태인지, 전체 필지에 대한 권리를 주장하는 형태인지에 따라 법원 실무가 달라질 수 있습니다. 특히 일부 점유라도 등기상 특정 문제 때문에 전체 필지를 대상으로 가처분을 넣는 경우가 있어, 실제 신청 전에는 관할 법원 실무와 측량도면 등을 함께 검토하시는 것이 안전합니다.

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한장헌 변호사

- 사법시험 52회 / 사법연수원 44기
- 한양대학교 법학전문박사 수료
- 변리사 / 세무사 자격 보유
- 전화를 잘 받고 소통이 잘 되는 변호사
- 진심을 다하고 무리하게 처리, 수임하지 않습니다.

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고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
점유취득시효 완성을 원인으로 한 처분금지가처분 신청 시 담보액 및 인지액 산정을 위한 가액은 원칙적으로 실제 점유하신 20평 부분을 기준으로 계산합니다. 즉, 개별공시지가 × 20평(점유면적) × 50%로 산정하는 것이 일반적입니다.

2. 쟁점별 검토
가. 가처분 목적물의 범위
가처분은 장래 본안소송에서 청구할 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 것입니다. 고객님께서 점유취득시효로 소유권을 주장하실 수 있는 부분은 실제 점유한 20평이므로, 가처분 목적물도 그 20평에 한정됩니다. 따라서 전체 1200평이 아닌 점유면적 20평을 기준으로 가액을 산정합니다.

나. 예외적 상황
다만 토지 일부에 대한 측량상 특정이 어렵거나, 분필 전 상태에서 등기부상 전체 필지를 대상으로 할 수밖에 없는 경우에는 법원 실무상 달리 취급될 수 있습니다. 또한 관할 법원마다 세부 운용이 다를 수 있어 사전 확인이 필요합니다.

다. 결론
가처분 신청 전에 점유 부분에 대한 측량도면을 준비하시고, 관할 법원의 구체적 실무를 확인하시기 바랍니다. 담보제공 금액 및 인지액 등 구체적 비용은 상담을 통해 자세히 말씀드릴 수 있습니다. 필요하시면 언제든 연락주십시오.