1. 아파트 위탁운영 계약, 재입찰 공고 전 '이 가처분' 없으면 후회합니다

계약일반/매매소송/집행절차
아파트 커뮤니티센터 위탁운영 계약 쟁점과 법적 대응 가능성
안녕하세요 변호사님.

저희는 아파트 커뮤니티센터(주민공동시설) 위탁운영 업체인 123서비스 주식회사입니다.

저희는 탑석센트럴자이 아파트 커뮤니티시설 위탁운영 입찰에 K-apt를 통해 참여하였고, 적격심사 및 평가를 거쳐 최종 낙찰된 후 2026년 5월 1일 자로 제일에스테이트서비스 주식회사(관리주체)와 2년간 위탁운영 계약을 체결하였습니다.

그런데 이후 익명의 업체가 저희의 입찰 실적 관련 민원을 의정부시에 제기하였고, 의정부시에서 관리주체 측으로 ‘실적증명서 및 업무내용 재확인’ 취지의 시정예고명령(시정명령 예정 통보)이 내려온 상태입니다.

다만 저희가 제출한 실적은 실제 존재하는 수행 실적이며 허위·위조 서류는 아닙니다. 현재 쟁점은 허위 여부라기보다 해당 실적이 입찰 참가자격상 요구되는 실적에 해당하는지에 대한 해석 문제에 가깝다고 판단하고 있습니다.

특히 관리주체는 입찰 당시 저희가 제출한 실적자료를 직접 심사하여 적격성을 인정하였고, 그 결과 적격심사·낙찰·계약 체결까지 모두 완료된 상황입니다. 그런데 계약 체결 이후에 와서 갑자기 기존에 인정했던 실적 자체를 문제 삼아 입찰참가자격이 없었다는 취지로 주장할 수 있는지 여부가 가장 큰 쟁점이라고 판단하고 있습니다.

또한 현재 기존 계약에 대한 명확한 해지 합의나 공식적인 계약해지 통보, 해지 소송 등이 없는 상태임에도 불구하고, 관리주체 측은 K-apt에 동일 용역에 대한 재입찰 공고를 이미 게시한 상황입니다.

이에 현재 상태에서:

1. 기존 계약의 효력 및 계약상 지위가 어떻게 판단될 수 있는지
2. 관리주체가 계약 체결 이후 기존 실적 인정 판단을 뒤집을 수 있는지
3. 계약 해지 절차 없이 재입찰 공고를 진행하는 것이 가능한지
4. 재입찰 및 신규 업체 선정 절차를 막기 위한 가처분 필요성 및 가능성
   등에 대해 상담을 받고 싶습니다.

44분 전 작성됨조회수 17
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재판은 끝났어도, 당신의 권리는 아직 남아 있습니다.
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제로변호사
홍윤석 변호사
상담 예약
안녕하세요. 적법하게 낙찰을 받고 계약까지 체결하셨는데 갑작스러운 재입찰 공고로 인해 많이 당황스럽고 답답하실 의뢰인의 마음에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

질문해주신 4가지 쟁점에 대한 대응방법을 정리해 드립니다.

1. 기존 계약의 효력 및 계약상 지위 유지

이미 적격심사를 거쳐 계약이 완료되었고 제출하신 실적이 허위가 아니라면, 의뢰인의 계약상 지위는 현재 유효하게 존속하는 것으로 보입니다.

2. 관리주체의 기존 실적 인정 번복 한계

관리주체가 직접 심사하여 인정한 실적을 단순 해석 차이나 외부 민원을 이유로 계약 체결 이후에 일방적으로 번복하여 무효화하기는 법리적으로 어려울 것이라 생각합니다.

3. 해지 없는 재입찰 공고의 위법성

공식적인 계약 해지 통보나 명확한 합의 절차 없이 동일 용역에 대해 재입찰을 진행하는 것은 명백한 기존 계약 위반에 해당할 수 있습니다.

4. 입찰절차 진행금지 가처분 및 내용증명 발송

새로운 업체가 선정되면 법률관계가 복잡해지므로, 신속하게 법원에 '입찰절차 진행금지 가처분'을 신청하여 재입찰을 막는 것이 가장 효과적인 방법으로 보입니다. 이와 동시에 관리주체 측에 내용증명을 발송하여 계약 위반에 따른 손해배상 책임을 엄중히 경고하는 전략을 병행할 수 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.
홍윤석 변호사

[서울대 출신ㅣ제로변호사]
Win, or Zero

* 과정보다 이기는 것이 중요합니다
* 소송결과와 연동되는 안전한 요금제도

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법무법인(유한) 엘케이비평산
정진열 변호사
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상담 예약
1. 기존 계약의 효력 — 유효합니다
적격심사·낙찰·계약 체결이 완료된 이상, 위탁운영 계약은 현재 유효하게 존속합니다. 계약의 효력을 다투려면 민법상 계약 무효 또는 취소 사유(사기·강박·착오 등)가 있어야 하는데, 귀사의 실적이 실제 존재하는 수행 실적이고 허위·위조가 아닌 이상 계약 무효 사유가 존재하지 않습니다. 관리주체가 주장하는 것은 실적의 '해석' 문제이며, 계약 무효 사유가 아닙니다.
2. 관리주체가 계약 체결 후 기존 실적 인정 판단을 뒤집을 수 있는지 — 매우 어렵습니다
관리주체는 입찰 당시 귀사가 제출한 실적자료를 직접 심사하여 적격성을 인정하고 계약까지 체결하였습니다. 이 상황에서 계약 체결 후 동일한 실적을 문제 삼아 입찰참가자격이 없었다고 주장하는 것은 신의성실 원칙 및 금반언 원칙에 정면으로 반합니다. . 다만 의정부시의 시정예고명령이 관리주체에게 계약 해지 의무를 부과하는 내용이라면 상황이 달라질 수 있으므로, 시정예고명령의 정확한 내용과 법적 근거를 즉시 확인하셔야 합니다.
3. 계약 해지 절차 없이 재입찰 공고를 진행하는 것이 가능한지 — 불가능해 보입니다
유효한 계약이 존속하는 상태에서 동일 용역에 대한 재입찰 공고를 진행하는 것은 계약상 귀사의 권리를 침해하는 행위입니다. 계약을 해지하려면 계약서상 해지 조항에 따른 절차(해지 통보, 귀책 사유 확인, 유예기간 등)를 이행해야 하며, 이를 생략한 재입찰 공고는 계약 위반입니다. 재입찰 공고 자체가 위법한 상태이므로, 이를 근거로 가처분을 신청할 수 있습니다.
4. 가처분 필요성 및 가능성 — 즉시 신청을 검토
재입찰 절차가 진행되어 신규 업체가 선정되고 계약이 체결되면, 이후 본안 소송에서 귀사가 승소하더라도 실질적인 구제가 어려워집니다. 따라서 지금 당장 '위탁운영 재입찰 절차 진행 금지 가처분'을 신청하는 것이 가장 시급한 조치입니다..
피보전권리. 보전 필요성을 면밀히 정리해서 신청해야 합니다

가처분 관련 도움이 필요하시면 문의주세요
정진열 변호사

법무법인(유) 엘케이비평산은 뛰어난 능력을 지닌 변호사들이 모인 Leading Law Firm / 사시 42회 (연32기)/ 20년 이상 경제범죄, 금융, 자본시장법, 노동 등 기업법무와 부동산 및 건설, 상속 및 가사 등 다양하고 풍부한 업무수행

39분 전 작성됨
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클리어 법률사무소
김동훈 변호사
상담 예약
[문제 상황]
■ 의뢰인님은 아파트 커뮤니티시설 위탁운영 입찰에 낙찰되어 계약을 체결하셨습니다.
■ 이후 의뢰인님의 입찰 실적에 대한 민원이 제기되어 지자체의 시정예고명령이 내려진 상태입니다.
■ 현재 관리주체는 기존 계약의 적법한 해지 절차를 거치지 않은 채 동일 용역에 대한 재입찰 공고를 게시하여 법적 분쟁이 발생하였습니다.

[해결 방법]
■ 일단 체결된 계약은 원칙적으로 유효하므로 의뢰인님은 위탁운영사로서의 계약상 지위를 여전히 유지하고 있다고 판단됩니다.
■ 관리주체가 입찰 당시 실적을 심사하여 스스로 적격성을 인정하고 계약까지 체결하였음에도 이제 와서 해석상의 이견을 이유로 이를 번복하는 것은 신뢰보호의 원칙에 반할 여지가 다분합니다.
■ 적법한 계약 해지 통보나 합의가 없는 상태에서 동일한 용역에 대해 재입찰을 진행하는 것은 명백한 계약 위반에 해당할 수 있습니다.
■ 본 사안의 숨겨진 주요 쟁점은 지자체의 시정명령이 확정될 경우 관리주체가 이를 핑계로 계약 해지의 정당성을 주장할 수 있다는 점이므로 행정청의 처분 절차에도 적극적으로 의견을 개진하여 시정명령 자체를 방어하는 전략이 요구됩니다.
■ 의뢰인님의 권리를 보전하기 위해서는 신규 낙찰자가 선정되기 전에 입찰절차 중지 가처분 및 계약상 지위 확인 가처분을 신속하게 신청하여 재입찰을 막아야 합니다.
■ 이러한 가처분 소송과 지자체 대응은 복잡한 법리 해석과 입증이 필요하므로 변호사를 선임하여 진행하시는 것이 권리 구제에 큰 실익이 있습니다.
■ 질문에는 미처 적지 못한 사실관계가 더 있을 것으로 사료되므로 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받으시기를 권유합니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.