전세 공매 통지 받았다면, 배분요구 기한 '이것' 놓치면 후회

임대차손해배상
전세집 공매재해사실안내서 대응 방법은?
1. 2024년 6월 17일에 오피스텔 전세 임대차 계약 (보증금 1.9억원, 계약기간 2024년 8월 30일~ 2026년 8월 30일)을 체결하였으며 확정일자를 받고 현재까지 거주중. 계약체결일과 확정일자를 받은 날에 등기부 등본을 확인했을 때는 아무런 설정이 잡혀있지 않고 깨끗한 상태였음.

2. 전세보증금 잔금일(이사일)에 전세대출을 실행함과 동시에 HUG전세보증금반환보증이 발급되었음 (보증기간 2024년 8월 30일~2026년 9월 30일)

3. 2026년 3월 24일, 임대인에게 계약 만료 후 퇴거예정임을 통지함. 이에 임대인은 본인의 세급미납으로 현 부동산이 압류되었으며 (압류일자 2024년 10월 8일), 보증금을 반환해 줄 수 없다고 알림.

4. 계약만료일이 약 세 달 정도 남은 현재 ‘공매대행사실안내서’ 와 ‘채권신고 및 배분요구서‘가 우편으로 배송됨.

이런 상황에서 임차인인 저는 어떻게 대응해야하는건가요?

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경력12년ㅣ사법시험ㅣ YTN 라디오 진행ㅣ대표변호사
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제로변호사
홍윤석 변호사
상담 예약
안녕하세요. 전세 거주 중 공매 통지서를 받으셔서 얼마나 불안하고 놀라셨을지 깊이 공감합니다. 저는 관련된 임대차 및 건축/부동산 일반 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

의뢰인께서 질문하신 공매 진행 시 대응 방법에 대해 쟁점별로 안내해 드립니다.

1. 기한 내 채권신고 및 배분요구서 제출

압류일보다 전입신고와 확정일자가 빠르므로 대항력과 우선변제권이 보장될 것으로 보입니다. 배분요구 종기일 이전에 반드시 한국자산관리공사(캠코)에 채권신고 및 배분요구서를 제출하셔야 합니다.

2. HUG 보증보험 이행청구 증빙 확보

다행히 HUG 보증보험이 발급되어 있어 보증금을 안전하게 돌려받으실 수 있을 것으로 생각합니다. 임대인에게 퇴거 의사를 밝히고 보증금 미반환 통보를 받은 내역(문자, 통화녹음 등)을 보증보험 청구를 위한 증빙자료로 잘 보관해 두셔야 합니다.

3. 계약 만료 후 임차권등기명령 신청

보증보험 이행청구를 진행하려면 계약 만료일 다음 날 바로 법원에 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 반드시 등기부에 임차권이 설정된 것을 확인한 후에 이사(퇴거)하셔야 대항력이 유지될 수도 있습니다. 현재 임대인과의 직접 합의나 소송보다는 HUG를 통한 회수 전략이 가장 효과적입니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.
홍윤석 변호사

[서울대 출신ㅣ제로변호사]
Win, or Zero

* 과정보다 이기는 것이 중요합니다
* 소송결과와 연동되는 안전한 요금제도

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법무법인(유한) 엘케이비평산
정진열 변호사
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1. 권리 순서 확인
전입신고일·확정일자가 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 다만 전입신고 날짜와 확정일자 날짜를 정확히 확인하시고, 현재 등기부등본을 다시 열람하여 압류 외에 추가로 설정된 권리가 없는지 확인하시기 바랍니다.
2. 우선순위 순서
① 배분요구 종기일 확인 및 채권신고서 제출: 공매대행사실안내서에 기재된 배분요구 종기일을 즉시 확인하십시오. 이 기한을 넘기면 공매 배분에서 제외될 수 있습니다. 한국자산관리공사(캠코)에 임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 증명을 첨부하여 기한 내 제출하셔야 합니다.
② HUG 보증보험 이행청구 준비: HUG 보증보험이 발급되어 있으므로 이것이 가장 확실한 보증금 회수 경로입니다. 이행청구 요건은 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 사실의 확인입니다. 임대인이 문자로 보증금 반환 불가를 통보한 내역을 반드시 보존하시기 바랍니다.
③ 계약 만료일(2026. 8. 30.) 직후 임차권등기명령 신청: 선행 답변이 정확히 지적하였습니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사하셔야 대항력이 유지됩니다. 이사 전 임차권등기 완료 여부를 등기부등본으로 반드시 확인하십시오.
3. 공매와 HUG 청구의 관계 — 중복 수령 방지
공매 절차에서 배분을 받으면 그 금액만큼 HUG에 청구할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 반대로 HUG가 먼저 보증금을 대위 지급하면, HUG가 임대인에 대한 구상권을 취득하여 공매 배분에서 회수합니다. 두 절차가 병행되더라도 보증금을 이중으로 수령하는 것은 불가능하므로, HUG 청구와 공매 배분을 병행하되 수령액을 정확히 관리하시기 바랍니다

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정진열 변호사

법무법인(유) 엘케이비평산은 뛰어난 능력을 지닌 변호사들이 모인 Leading Law Firm / 사시 42회 (연32기)/ 20년 이상 경제범죄, 금융, 자본시장법, 노동 등 기업법무와 부동산 및 건설, 상속 및 가사 등 다양하고 풍부한 업무수행

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법률사무소 보람
최유정 변호사
상담 예약
1. HUG에서 임대차보증금을 반환받으셔야 합니다.
HUG는 임대차계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 반환받지 못하면 사고로 처리합니다.
이에 임대차계약 종료 직후, 임차권등기를 신청하시고, 1달이 되는 시점에 HUG에 보험금 청구를 하시기 바랍니다.

2. HUG에서 보험금을 받기 위해서는 공매 절차 관련해서도 적절한 조치를 취하셔야 합니다.
공매 사건에 배분요구 종기 전까지 임대차계약서 등을 첨부하셔서 배분신청을 하셔야 합니다.

3. HUG에도 직접 문의하셔서 절차상 누락이 없는지 확인하시기 바랍니다.
최유정 변호사

대한변호사협회 등록 부동산/손해배상 전문 변호사

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법무법인 도모
김강희 변호사
1시간 후 상담 가능
상담 예약
⚖️[서울대 로스쿨] 김강희 변호사입니다.
📞 [자신감]의 이유를 확인해보세요.

【▶: ①】 현재 상황에서는 공매 통지 자체보다 배분요구 종기와 보증금 회수 경로를 먼저 잡아야 합니다. 전입신고와 확정일자가 압류보다 앞서 있으므로 대항력과 우선변제권은 유지될 가능성이 높고, 그 점은 유리합니다. 다만 등기부에 추가 권리나 선순위 채권이 생겼는지 다시 확인해야 하고, 공매 서류에 적힌 기한을 넘기면 배분에서 빠질 수 있습니다.

【▶: ②】 지금 단계에서는 캠코에 채권신고 및 배분요구를 기한 내에 넣는 것이 필요합니다. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대열람내역, 보증금 지급 자료를 함께 갖춰 두면 정리하기 수월합니다. 동시에 임대인의 압류 사실과 보증금 미반환 통지를 문자, 녹음, 우편물로 남겨두어야 HUG 청구 때 다툼이 줄어듭니다.

【▶: ③】 계약만료 전이라도 HUG 보증 진행 요건을 미리 점검해 두는 것이 좋겠습니다. 통상은 만기 후 반환이 안 되는 시점에 임차권등기와 이행청구가 맞물리므로, 이사 시점과 등기 완료 시점을 헷갈리면 대항력 문제를 만들 수 있습니다. 공매 배분과 HUG 청구는 병행되지만, 실제 회수액 정산이 중요하므로 절차 순서를 잘 맞춰야 합니다.

🛑 결론
우리 사안에서는 공매 대응과 HUG 보증 절차를 함께 준비하되, 배분요구 기한 확인이 가장 급합니다. 현재 서류만으로도 방향은 보이지만, 실제 회수 가능액과 시기는 보증보험 약관, 선순위 권리, 공매 일정에 따라 달라집니다. 관련 서류를 모아주시면 바로 어느 절차를 먼저 밟아야 하는지 구체적으로 정리해드리겠습니다.

당신의 [이야기]를 [법]이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림