2억 가까운 공사대금 청구 — 7,100만 원으로 막아낸 과정

안녕하세요. 대한변호사협회에 등록된 민사전문, 형사전문 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 공사가 중단된 뒤 시공자가 도급인을 상대로 거액의 공사대금을 청구해 오는 일이 적지 않습니다. 주택 신축을 맡겼던 의뢰인도 그런 상황에 놓였습니다. 공사가 끝나지 못한 채 멈췄는데, 시공자가 처음 1억 7천만 원대, 나중에는 1억 9천만 원대로 공사대금을 청구해 왔습니다. 자칫 2억 원에 가까운 돈을 내야 할 위기였습니다. 집 한 채 지으려다 빚 2억 원을 떠안을 처지였으니, 의뢰인이 사무실 문을 열고 들어올 때의 표정은 지금도 잊히지 않습니다. ## 위기 — 명목 시공비라는 함정 청구의 출발점은 ‘계약서에 적힌 시공비’였습니다. 시공자는 총공사비에 자신이 한 만큼의 비율을 곱하고, 추가로 약정했다는 비용까지 더해 거액을 청구했습니다. 그러나 공사가 완성되지 못한 사건에서, ‘계약서에 얼마라고 적었는가’와 ‘실제로 어디까지 지어졌는가’는 전혀 다른 문제입니다. ## 핵심 전략 — 기성고와 공제로 청구를 좁히다 막막해 보이는 거액의 청구도, 뜯어 보면 ‘실제로 지어진 만큼’으로 자를 수 있는 지점들이 있습니다. 저는 세 갈래로 청구의 규모를 좁혔습니다. 첫째, 감정으로 확정된 ‘기성고’를 기준으로 삼았습니다. 공사가 중단될 당시 실제로 완성된 정도(기성고 비율)를 감정으로 산정해, 명목 시공비가 아니라 그 비율에 따른 금액으로 청구의 베이스를 제한했습니다. 둘째, 이미 지급한 선급금을 전액 공제하도록 했습니다. 의뢰인은 공사 과정에서 이미 1억 원이 넘는 선급금을 냈는데, 이를 기성 금액에서 빼고 나면 그 부분 손해는 크게 줄어듭니다. 셋째, ‘별도로 약정했다’는 비용은 실제 지출이 입증되는 항목만 인정하도록 다퉜습니다. 영수증이나 증빙이 없는 항목, 중복 계상된 부분은 하나씩 걷어 냈습니다. 여기에 도급인이 가진 계약 임의해제권을 행사해, 분쟁을 ‘공사대금 전액’이 아니라 ‘중단 시점까지의 정산’ 문제로 재정의했습니다. ## 결과 법원은 거의 2억 원에 달하던 청구를 약 7,167만 원만 인정하고 나머지를 기각했습니다. 청구액의 약 60% 이상을 덜어낸 것입니다. 소송비용도 대부분 상대방이 부담하게 됐습니다. 다만 이는 전부 기각이 아니라, 인정될 부분은 인정하고 과도한 부분을 깎아 낸 ‘감액 방어’의 결과임을 분명히 해 둡니다. 공사대금 분쟁에서는 ‘얼마를 청구받았는가’보다 ‘실제로 어디까지 지어졌고, 무엇을 이미 냈는가’가 결과를 가릅니다. 공사가 중단됐다면 기성 상태를 사진과 자료로 남기고, 그동안 지급한 내역을 정리해 두시기 바랍니다. 그 기록이 과도한 청구를 깎는 근거가 됩니다. 공사가 멈춘 그 순간의 기록 한 장이, 나중에 수천만 원을 가르는 증거가 되곤 합니다. 본 글은 실제 사건을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 인적사항·현장 정보를 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사건의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #공사대금 #건설분쟁 #기성고 #도급계약 #감액방어 #민사소송 #변호사상담 #법무법인저스트 #신민호변호사