남이 무단으로 점유한 내 땅, 건물 철거부터 부당이득 반환까지 — 한 번에 되찾는 절차

안녕하세요. 의뢰인의 재산을 지키는 일에 집중하는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 내 땅인데 남의 건물이 일부 올라와 있고, 그 사람이 내 땅을 지나다니는 진입로까지 쓰고 있다면 어떻게 해야 할까요. 등기부상 분명히 내 소유인데도, 오래 점유해 온 상대는 “이제 내 권리가 됐다”고 주장하기도 합니다. 이번 글은 무단 점유된 토지를 건물 철거·토지 인도·부당이득 반환까지 한 번에 정리한 사례를 통해, 그 절차를 단계별로 살펴봅니다. ## 사건의 구조 의뢰인은 토지를 매수해 소유권이전등기를 마친 정당한 소유자였습니다. 그런데 그 땅 위에는 등기되지 않은 오래된 주택의 일부가 침범해 있었고(약 26㎡), 그 집으로 드나드는 진입로(약 19㎡)도 의뢰인의 토지였습니다. 상대방은 배우자가 수십 년 전부터 점유해 왔다는 점을 들어 권리를 주장했습니다. ## 상대방의 세 가지 항변, 그리고 법원의 판단 상대방은 크게 세 가지를 주장했습니다. 첫째, 오래 점유했으니 지상권을 시효로 취득했다. 둘째, 침범 면적이 전체의 일부에 불과하니 철거를 구하는 것은 권리남용이다. 셋째, 그 진입로가 유일한 통행로이니 주위토지통행권이 있다. 법원은 셋 모두 받아들이지 않았습니다. 지상권을 시효취득하려면 등기를 마치기 전에 소유자가 제3자로 바뀌면 새 소유자에게 대항할 수 없는데, 의뢰인이 바로 그 새 소유자였습니다. 권리남용 주장도 이를 인정할 증거가 부족하다고 보았고, “토지의 불법점유자는 그 위에 자기 건물이 있더라도 주위토지통행권을 주장할 수 없다”는 법리에 따라 통행권 주장도 배척됐습니다. ## 무단 점유 토지를 되찾는 절차 — 단계별 정리 본 사건의 흐름을 일반적인 절차로 정리하면 이렇습니다. 첫째, 소유권과 점유 현황을 확정합니다. 등기부로 내 소유임을 확인하고, 상대가 어디를 어떻게 점유하는지(건물 침범·진입로 사용 등)를 파악합니다. 둘째, 현황을 측량·감정해 침범 면적과 위치를 도면으로 특정합니다. 철거·인도의 대상 범위를 정확히 정하는 단계입니다. 셋째, 점유 기간의 임료 상당액(부당이득)을 감정으로 산정합니다. 넷째, 이 모두를 하나의 소송에 묶습니다. 소유권에 기한 방해배제로서 건물 철거, 토지 인도, 그리고 부당이득 반환(과거분 일시금 + 인도 시까지 매월 일정액)을 함께 청구하는 것입니다. 이 사건에서도 법원은 건물 철거와 토지 인도를 명하고, 과거 점유에 대한 부당이득과 인도가 끝날 때까지의 장래 임료 상당액 지급을 함께 인정했습니다. 흩어진 청구를 한 소송에 모은 것이 분쟁을 한 번에 정리하는 열쇠였습니다. 내 땅이 무단으로 점유돼 있다면, 우선 등기와 현황부터 차분히 확인하시기 바랍니다. 오래된 점유라고 해서 반드시 상대의 권리가 되는 것은 아닙니다. 본 글은 실제 판결을 바탕으로 하되 당사자 보호를 위해 지번·인적사항을 일반화했으며, 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. #무단점유 #토지인도 #건물철거 #부당이득반환 #토지분쟁 #방해배제청구 #부동산소송 #법률상담 #법무법인동북아 #권우상변호사