지식산업센터·상가 분양권 계약해제, 시행사 일방 지연·기망일 때 — 매수인이 되찾을 수 있는 돈의 범위

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 지식산업센터 분양 후 1년 안에 분양 계약을 해제하고 싶다는 상담은 작년 한 해에만 약 30% 증가했습니다. ## 분양 계약은 어떤 경우에 해제할 수 있는가 분양 계약 해제의 근거는 크게 세 갈래입니다. 첫째, 시행사의 채무불이행(약속한 의무를 지키지 않는 것)입니다. 민법 제544조에 따라 매수인은 상당한 기간을 정해 이행할 것을 촉구하고(법률 용어로 '최고(催告)'라고 합니다), 그 기간이 지나도 시행사가 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 입주 예정일 6개월 이상 지연이 대표 사례입니다. 둘째, 시행사의 기망행위(상대를 속이는 행위)입니다. 민법 제110조에 따라 매수인은 계약을 취소할 수 있고, 형사상 사기죄까지 문제될 수 있습니다. 분양 광고에 표시된 임대수익률·임차인 확정·교통 호재가 사실과 다른 경우가 여기에 해당합니다. 셋째, 분양 계약서에 명시된 약정해제권입니다. 표준약관 제18조 계열에 들어 있는 "공정률 미달"·"준공 지연" 조항을 행사하는 방식입니다. ## 매수인이 돌려받을 수 있는 돈의 범위 해제가 성립하면 매수인은 원상회복으로 기지급한 계약금·중도금 전액을 돌려받습니다. 민법 제548조의 원상회복 의무입니다. 다만 시행사가 별도로 분양대금에 부과한 부가가치세는 환급 절차를 따로 거쳐야 하고, 매수인이 부담한 등기 관련 비용은 손해배상 청구 항목으로 분류됩니다. 손해배상의 범위는 더 넓습니다. 중도금 대출 이자, 잔금 연체이자, 임차인 모집 광고비, 임대차 보증금 보전을 위해 매수인이 따로 가입한 보증 수수료까지 입증되면 인정됩니다. 실무에서 매수인이 가장 많이 놓치는 항목은 잔금 대출 약정에 따른 중도 상환 수수료입니다. 분양 계약 해제 시점에 대출이 실행돼 있으면 중도상환 수수료가 수백만 원 단위로 발생하는데, 이 부분도 시행사 귀책 사유 인정 시 손해배상 항목에 포함시킬 수 있습니다. 평택 지식산업센터 분양 사례에서는 매수인이 약 2억 8천만 원의 계약금·중도금과 함께 8천만 원 상당의 부수 손해를 함께 인정받은 케이스가 보고된 바 있습니다. ## 시행사의 항변 — 매수인이 미리 차단해야 할 세 가지 시행사가 자주 주장하는 항변은 정해져 있습니다. 첫째, "매수인이 먼저 이행 지체했다"는 반박입니다. 시행사가 중도금 납부 독촉을 미리 해두면 매수인이 동시이행항변권(서로의 의무를 동시에 이행해야 한다는 권리)을 잃습니다. 매수인은 시행사에 공정률 자료를 서면으로 요청해 두는 것이 중요합니다. 둘째, "계약 당시 알 수 있었다"는 항변입니다. 시행사는 분양 안내문 어딘가에 작은 글씨로 면책 조항을 넣어두는 경우가 많습니다. 매수인이 그 조항을 읽었다고 주장하지만, 약관규제법 제6조에 따라 상대방의 정당한 이익을 부당하게 침해하는 조항은 무효로 판단됩니다. 셋째, "이미 분양 계약을 양도했다"는 항변입니다. 매수인이 중간에 분양권을 다른 사람에게 넘겼다면 해제권은 양수인이 행사해야 하므로, 양도 시점·양도 대금·양도 계약서를 빠짐없이 보관해 두는 것이 필요합니다. ## 매수인이 오늘 챙겨야 할 자료 목록 분양 계약 해제 상담을 준비하시는 분이라면 다음 자료를 먼저 정리해 두시기 바랍니다. 분양 계약서 원본, 분양 광고 자료(전단지·홈페이지 캡처·모델하우스 안내문), 중도금 납부 영수증, 시행사가 보낸 입주 안내 공문, 시행사와 주고받은 메시지 전체, 잔금 대출 약정서, 임대차 보증 수수료 영수증. 자료가 많을수록 손해배상 항목을 넓힐 수 있고, 시행사 항변을 미리 차단할 수 있습니다. 분양 후 입주가 1년 이상 지연되거나 임대수익 광고가 실제와 크게 다르다면, 우선 자료를 모아 시행사에 내용증명을 보내 이행 촉구 기간을 시작하는 것이 첫 단계입니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. [본문 글자수: 약 1920자] #부동산변호사 #부동산전문변호사 #매매계약 #계약해제 #법무법인동인