보증금반환소송 vs 임차권등기명령 — 이사가 급할 때 어느 쪽을 먼저 해야 하는지

안녕하세요. 국내 10위권 대형로펌 법무법인 동인 구성원변호사, 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 전세 만기일이 지나도 보증금이 돌아오지 않는 분이 늘면서, 어느 절차를 먼저 밟아야 하는지 헷갈리시는 분이 많아졌습니다. ## 결론 먼저 — 이사 일정이 정해져 있으면 임차권등기명령이 먼저 이사 일정이 잡혀 있는 상태에서 보증금이 반환되지 않을 가능성이 높아 보이면, 임차권등기명령을 먼저 신청하시는 것이 안전합니다. 임차권등기명령은 단독으로 진행할 수 있는 신청 절차이고, 신청 후 등기가 마쳐지면 임차인이 그 집에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 반대로 보증금반환소송은 임대인의 반환 의무를 확정하는 본안 소송이라 시간이 더 걸립니다. 결국 두 절차는 경쟁 관계가 아니라 순차 관계입니다. 등기로 권리를 보전한 뒤, 그 위에 소송으로 집행권원을 얻는 흐름이 일반적입니다. ## 임차권등기명령의 실제 흐름 신청은 임차주택 소재지 관할 법원에 합니다. 인지대와 송달료를 합쳐 5만 원 안팎이 듭니다. 임대차계약서·전입신고 확인서·임대차 종료 사실(만기 도래·해지 통지)을 증명하는 자료를 첨부합니다. 임차권등기명령은 임대인의 반박을 듣지 않고 결정되는 경우가 많아 신청부터 등기 완료까지 약 1~2개월이 소요됩니다. 등기가 마쳐지면 임차인은 그날부터 안심하고 이사·전출이 가능합니다. 다만 등기가 완료되기 전에 전출하면 대항력이 사라질 위험이 있으므로, 결정문을 받은 뒤에도 등기부에 실제로 등기가 기재된 날짜까지 확인하고 이사하시는 것이 좋습니다. ## 보증금반환소송으로 넘어가는 시점 임차권등기를 마친 뒤, 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않으면 본안 소송이 필요합니다. 보증금 5천만 원 이하면 소액사건으로 진행되어 통상 3~4개월 안에 1심 판결이 나옵니다. 5천만 원을 초과하면 일반 민사로 진행되어 6~9개월이 걸립니다. 임대인이 무자력이거나 다른 채권자가 먼저 들어와 있는 경우에는 별도로 임차주택에 강제경매를 신청해 우선변제권을 행사합니다. 등기명령으로 우선변제권이 유지되어 있기 때문에, 다른 채권자보다 앞서 배당받을 수 있는 자리가 확보된 상태에서 경매에 들어가게 됩니다. ## 자주 혼동하시는 부분 — 내용증명·지급명령·전세보증보험 세 가지가 흔히 함께 등장합니다. 내용증명은 임대인에게 반환 청구 사실을 공식적으로 통지하고 지연이자 기산점을 확정하는 수단입니다. 단독으로는 강제력이 없지만, 이후 소송에서 중요한 증거가 됩니다. 지급명령은 임대인이 다툼이 적은 경우에 신청합니다. 2주 안에 이의가 없으면 그대로 확정되어 본안 판결과 같은 효력을 갖지만, 임대인이 단순 이의만 제기해도 본안 소송으로 전환되므로 임대차 분쟁에서는 활용도가 제한적입니다. 전세보증보험에 가입돼 있다면 보증보험회사에 사고접수를 먼저 합니다. 약 1~2개월 안에 보증보험회사가 보증금을 대신 지급하고, 이후 보증보험회사가 임대인에게 구상하는 흐름으로 진행됩니다. ## 정리 — 이 순서로만 따라가시면 됩니다 요약하면 다음 다섯 단계입니다. 임대차 종료 통지(또는 만기 도래 확인) → 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 등기 완료 확인 후 안전하게 이사 → 보증금반환소송 또는 강제경매. 보증보험 가입자라면 임차권등기명령 단계 이후 보증보험회사 사고접수가 함께 들어갑니다. 길어 보이지만 각 단계가 분명하고, 시간만 들이면 회수가 가능한 절차입니다. 절차의 한가운데에서 가장 마음이 무거운 시기는 임차권등기명령 결정문을 기다리는 1~2개월입니다. 이 기간 동안 임대인과의 추가 협의는 천천히 진행해도 늦지 않고, 등기 완료 통지를 받은 다음부터 본격적인 회수 절차로 무게중심을 옮기시면 됩니다. 보증금이 돌아오지 않는다는 사실은 불안하지만, 권리 보전과 회수 경로가 모두 법으로 정해져 있다는 점을 기억하시면 마음이 한결 가벼워질 것입니다. 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. [본문 글자수: 약 1960자] #변호사상담 #부동산변호사 #임대차분쟁 #전세금반환 #법무법인동인