토지거래허가 받았는데 매도자가 계약 파기? 이 3단계로 대응하면 승소합니다

## 허가까지 받았는데 매도자가 "없던 일로 하자"고 한다면 서울 강남·용산 일대 토지거래허가구역 지정 이후, 허가를 받고도 매도자가 일방적으로 계약 파기를 통보하는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 이 글을 읽고 계신 분 중에는 이미 그 통보를 받고 당황스러우신 분도 있을 것입니다. 부동산 시세가 단기간에 크게 오르자, 매도자 입장에서 "더 받을 수 있었는데"라는 생각이 생기는 것입니다. 허가 전이라면 계약의 효력 자체가 논란이 될 수 있지만, 허가 이후 상황은 다릅니다. 매수인에게는 생각보다 단단한 법적 수단이 있습니다. ## 토지거래허가 후 계약, 매도자 마음대로 해제할 수 없습니다 토지거래허가(토지 거래 시 관할 관청의 사전 승인을 받는 제도)는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 대법원 전원합의체(91다28528)는 이 허가를 매매계약의 '효력발생요건'으로 명확히 판시했습니다. 쉽게 말해, 허가를 받는 순간 계약은 처음부터 살아 있던 것으로 인정된다는 뜻입니다. 허가가 나는 순간, 매매계약은 처음부터 완전한 효력을 갖게 됩니다. 이 말은 곧, 허가 후에는 매도자가 마음이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 일방 해제할 수 없다는 뜻입니다. 갑작스러운 통보에 막막하게 느껴지시더라도, 법은 매수인 편에 서 있습니다. 법정해제권(계약 위반 등 법이 정한 사유)이 없는 한, 계약금 두 배를 돌려주는 방식으로도 해제하기 어렵습니다. 잔금 지급 기일이 이미 도래했다면 더욱 그렇습니다. "돈을 더 달라"는 요구 역시 법적 근거가 없는 일방적 의사 표시에 불과합니다. 물론 모든 사건의 사정이 똑같지는 않지만, 통상적인 시세 상승만을 이유로 한 추가 요구는 받아들일 필요가 없습니다. 이 상황에서 당황하시는 마음은 충분히 이해됩니다. 하지만 서둘러 추가 금액을 지급하는 것은 불필요한 손해로 이어질 수 있습니다. ## 매수인이 취해야 할 3단계 실전 대응 매도자의 파기 통보를 받은 순간, 머릿속이 하얘질 수 있습니다. 그럼에도 세 가지 절차를 순서대로 밟아 나가면 흔들리지 않을 수 있습니다. 첫째, **소유권이전등기 청구 가처분** 신청입니다. 가처분(본안 판결 전에 재산 처분을 잠정적으로 금지하는 조치)은 피보전권리(매매계약상 이전등기청구권)와 보전 필요성을 소명하면 법원이 통상 2~3주 안에 발령합니다. 이 조치를 먼저 해 두어야, 매도자가 제3자에게 부동산을 넘기는 이중매매를 막을 수 있습니다. 둘째, **잔금 공탁**입니다. 매도자가 잔금 수령을 거부한다면, 잔금을 법원에 공탁(채무자가 갚을 돈을 법원 창구에 맡겨 두는 절차)해야 합니다. 이를 통해 매수인은 '내가 할 일은 다 했다'는 사실을 법적으로 남겨 두게 되고, 이후 소송에서 유리한 위치를 가져갈 수 있습니다. 셋째, **본안소송** 단계입니다. 소유권이전등기 청구 소송과 손해배상 청구 소송을 병행합니다. 손해배상은 계약 이후 오른 시세 상승분을 통상손해(대법원 96다38605)로 청구할 수 있습니다. 사안에 따라 인정 범위가 달라질 수 있으므로, 구체적인 금액은 전문가와 확인하시는 것이 좋습니다. 매도자가 이미 제3자에게 이중매매를 했다면, 형법 제355조 배임죄(타인의 신뢰를 저버리고 재산상 손해를 끼치는 행위)로 형사고소를 병행하는 것도 실무에서 자주 활용되는 방법입니다. ## 핵심 정보 정리: 놓치면 안 되는 체크리스트 혹시 지금 이 상황에 놓여 계신다면, 아래 항목을 하나씩 짚어 보시기 바랍니다. - 토지거래허가 완료 여부 — 허가 이후라면 계약 효력은 완전 - 잔금 지급 기일 확인 — 기일 도과 전에 공탁 절차 착수 - 가처분 신청 타이밍 — 파기 통보 직후 즉시 신청이 원칙 - 이중매매 여부 확인 — 등기부등본으로 제3자 명의 이전 여부 즉시 확인 - 손해배상 범위 — 계약 이후 시세 상승분까지 청구 가능 시세 상승을 이유로 한 일방적 파기는 법이 허용하지 않습니다. 물론 소송은 언제나 결과를 장담하기 어렵지만, 허가를 받은 매수인의 권리는 생각보다 단단합니다. 다만 가처분처럼 시간에 민감한 절차가 포함되어 있어, 통보를 받은 즉시 전문가와 함께 대응 시점을 살펴보시는 것이 중요합니다. 걱정되는 마음이 크실수록, 혼자 결정하지 않으시길 권합니다. 참고 자료: lawtalk.co.kr/qna/623299 [본문 글자수: 약 1,720자] 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. #토지거래허가 #매매계약파기 #가처분신청 #이중매매배임 #부동산소송